ג'נטריפיקציה בשכונת פלורנטין התל אביבית - בניין חדש לצד ישן (צילום: יהל גלילי)

באתי, פיניתי, פיציתי

ג'נטריפקיציה היא התהליך שבמסגרתו אוכלוסייה ממעמד גבוה נודדת לשכונה שנחשבת חלשה. כתוצאה מכך, נכנס אליה הון, התשתיות משתפרות והעסקים משגשגים. אז למה אנשים רבים כל כך – ממומחים לתכנון ועד לאקטיביסטים – סולדים ממנו? ואיך כל זה קשור לתמ"א 38? מסע בעקבות התופעה שאין להגיד את שמה (ולא רק כי הוא מסובך להגייה)

לפני מספר שבועות, בעודי מסתובב בשכונת שפירא שבדרום תל אביב במטרה לצלם תמונות לכתבה זו, גבר מתוקתק בחולצה מכופתרת החנה לידי את הטוסטוס שלו. הוא פנה אליי ושאל אם אני "צלם השכונה", ועניתי שכתושב פלורנטין הסמוכה, אני לא מתיימר להחזיק בתואר. "פלורנטין גם יפה", ענה הזר, "אבל אין על האופי והשטחים הפתוחים בשפירא". שאלתי אותו אם הוא גר בסביבה, ואחרי היסוס קצר הוא השיב שהוא בעצם גר בצפון תל אביב, אבל יש לו כמה נכסים שהוא בדיוק שיפץ בשפירא וכעת הוא מנסה למכור אותם. הודיתי לאלת צירופי המקרים על כך שהעניקה לי פתיח לכתבה שעוסקת בדיוק בזה: תנועה של בני מעמד הביניים והמעמד הגבוה לשכונות המאוכלסות במעמדות נמוכים יותר. או במילה אחת: ג'נטריפיקציה.   

למונח "ג'נטריפיקציה" יש יחסי ציבור רעים למדי, ואכן – הסוציולוגית הבריטית רות' גלאס טבעה אותו בשנת 1964 כביקורת. גלאס ושאר היוצאים נגד ג'נטריפיקציה הצביעו עם השנים על כך שהיא מובילה לשינויים תרבותיים ואתניים באופי השכונה. במקביל, היא מלוּוה בעלייה מהירה יחסית במחירי הדיור הכופה על תושבי השכונה הוותיקים שדירותיהם אינן בבעלותם לעבור לשכונות זולות יותר.

אך כיום יש מי שמערערים על המטען השלילי של המילה ג'נטריפיקציה, ומתמקדים בחצי הכוס המלאה. הם מצביעים על מתיחת הפנים ששכונה עוברת בתהליך הג'נטריפיקציה – ירידה בשיעור הפשיעה, שיקום של מבנים ותשתיות, ערך נדל"ן גבוה יותר המיטיב עם מי שדירותיהם כן בבעלותם, ומגוון תרבותי רחב יותר.

לצד כל אלו יש גם מי שרואים בג'נטריפיקציה תהליך טבעי ובלתי נמנע במחזור חייה של עיר – ממילא בטווח הארוך מחירי הדיור נמצאים במגמת עלייה קבועה, כאשר עם הזמן עליית המחירים זולגת מהשכונות המבוקשות ביותר בעיר לאלו הסמוכות אליהן, ובשלב הבא גם אל מחוץ לערים. מנקודת מבט כזאת, השאלה אם ג'נטריפיקציה היא יותר טובה או יותר רעה מיותרת. זה פשוט מה שיש.

נווה צדק כמשל

אז איך ג'נטריפיקציה – או "עילות" על פי האקדמיה ללשון העברית – נולדת? זה מתחיל כשעלייה במחירי הדיור בשכונות מבוססות דוחקת גלים של "מהגרים" מבוססים יותר לשכונה זולה ממנה, בין אם באותה עיר או בערים סמוכות. כל גל מוביל לשיפור בתנאי החיים בשכונה הזולה – בתשתיות, במוסדות, באפשרויות החינוך – וכך מכשיר את הקרקע לבא אחריו. התנועה הזו מובילה לזרימת תקציבים חדשים לשכונה – גם מהעירייה, גם מיזמים המשקיעים בנכסיה, וגם מאוכלוסיית הדיירים החדשים. אך כל אלו מאלצים רבים מהדיירים המקוריים לעזוב את המקום שבו גרו כל חייהם.

כיוון שמדובר בתהליך ממושך, שכונות שונות נמצאות בשלבים שונים שלו, אם בכלל. כך למשל שכבה יאפית של משפחות צעירות ואמידות הולכת ומחליפה את ההיפסטרים והסטלנים של פלורנטין. בנווה צדק הסמוכה מחירי הדיור כבר הדירו כמעט לחלוטין את התושבים המקוריים מהמעמדות הנמוכים – מה שהופך אותה לדוגמה קלאסית לשכונה שעברה ג'נטריפיקציה עמוקה.

ממועמדת להריסה, לשכונת יוקרה – נווה צדק (צילום: יהל גלילי)

השכונה הראשונה של תל אביב הפכה בשנות ה-60 של המאה הקודמת למוקד של הזנחה ועוני. העירייה כבר שקלה להרוס אותה ולהקים במקומה מרכז עסקים, אך התנגדות ציבורית – בין השאר בגלל אופייה האדריכלי המיוחד – הובילה לגניזת התוכנית. בשנות ה-80 החלה מגמת תנועה של תושבים צעירים ואמנים לשכונה הזולה, ותוך שנים ספורות החלה העירייה לעודד את התנועה הזאת באמצעות תוכנית תמריצים לשיקום ולשימור מבנייה הייחודיים.

היום מרבית התושבים הם לכל הפחות אמידים; השכונה הפכה למוקד של סיורים רגליים לתיירים; ויש בה בתי עסק רבים ותוססים. קו המתאר החיצוני שלה מצויר על ידי מגדלי יוקרה רבים, שנבנים בקצב, זאת משום שבשכונה עצמה הבנייה לגובה אסורה. ג'נטריפקיציה כמו בספר.    

ג'נטריפיקציה – מי מרוויח ממנה

הכוח המניע לתהליך הג'נטריפיקציה משתנה משכונה לשכונה. לעתים הוא מגיע ספונטנית מהשטח (Bottom-up) ולעתים מלמעלה (Top-down), מהיזמים או מהעירייה. לרוב התהליך הוא שילוב בין שלושתם – יזמים מזהים שאוכלוסייה אמידה מגלה ביקוש בשכונה מסוימת, והם נהנים מתמריצים שמעניקה להם העירייה כדי לבנות בה.

בישראל ממלאים התמריצים תפקיד חשוב במיוחד. תכניות כמו פינוי-בינוי, ובפרט תמ"א 38, מאיצות תהליכי ג'נטריפיקציה הרבה יותר מהר מאשר הגירה ספונטנית. מהי בדיוק תמ"א 38? בתמצית, הרציונל מאחוריה הוא לעודד שיפוץ של מבנים שלא עומדים בתקני בטיחות עדכניים במטרה למנוע קריסה, כאשר בתמורה לשיפוץ מתאפשר ליזם לבנות בבניין דירות חדשות ועל ידי כך לממן אותו.

תיאורטית, דיירי הבניין יכולים לנצל בעצמם את התמריץ ולחלק ביניהם את ההכנסה ממכירת הדירות החדשות, אבל רק לעתים רחוקות יש להם את היכולת לגייס בכוחות עצמם את התקציב הדרוש לשיפוץ, וכאן נכנסים לתמונה יזמים. בסוף התהליך, הדיירים מקבלים בניין בטוח יותר עם תשתיות חדשות ונוחות, כמו חניה ומעלית, וערך הדירות שלהם עולה, בעוד שהיזם מקבל לידיו את ההכנסות ממכירת הדירות החדשות שנבנו בשיפוץ.

לענייננו, שכונות שנמצאות בעיצומה של ג'נטרפיקציה הן טרף קל בהרבה עבור יזמים, משום שאת המבנים הנמוכים והרעועים שבהן, שלא לומר הארעיים, קל יותר להחליף במגדלים חדשים – כלומר לשווק מספר גדול של דירות חדשות למכירה. ומאחר שהרווח של היזם הוא פונקציה של מספר הדירות החדשות שנוספות לבניין, האינטרס שלו ברור. לבנות, לבנות, לבנות.

גלי פרוינד, 28 – חברת ועד מנהל בעמותת 'מרחב' העוסקת בריכוז והפצת ידע מקצועי בנוגע לתכנון עירוני – מסבירה שלתמ"א 38 אין אח ורע בעולם: "יש בעולם תכניות בהן יזמים משלמים כסף ומשפצים דירות שלא שייכות להם, פשוט בשאר העולם אין תכניות מתאר ארציות שמעודדות את זה כך שזה קורה באישור תכניות נקודתי; וגם, מטרת התכנית להכין מבנים לרעידות אדמה, אבל היא עובדת הכי טוב דווקא במקומות שלא מועדים לסיכון הכי גבוה לנזק מרעידות כאלה. הבעיה היא שבישראל יש תרבות גרועה של תחזוקת מבנים, למרות חוקי עזר עירוניים שדורשים שיפוץ מבנים תקופתי. אם אנשים היו מפרישים מדי חודש סכום קטן לאחזקת מבנים לטווח ארוך, הם לא היו צריכים להתעורר כעבור עשרים-שלושים-ארבעים שנה עם קושי מאוד גדול לתחזק את הבניין שלהם כי הוא קורס".

ישן לצד חדש בשכונת שפירא (יהל גלילי)

והקושי הזה שפרוינד מדברת עליו, הוא שמאלץ דיירים לפנות ליזמים שיממנו את השיפוץ. את השיפוץ משווקים לדיירים בדגש על הערך שהוא יוסיף לדירות שלהם, אבל רבים מהם לא יודעים מראש שלצד הערך הזה, יאמיר מאוד גם מחיר התחזוקה השוטפת של הבניין. הוספה של מעלית, למשל, יכולה לייקר לבדה את העלויות החודשיות של ועד הבית בכ-150 ש"ח, וצפונה.

ועם זאת, הקורבנות האמיתיים של התמ"א הם דיירים השוכרים.

לידיעת סתיו שפיר

כדי להבין מדוע השוכרים נדפקים, צריך להעיף מבט על שכונות דרום תל אביב שמהוות קרקע פורייה לג'נטריפיקציה, ושרוב התושבים בהן הם שוכרים. בפנייה למועצת העיר שכתבה לאחרונה חברת מועצת עיריית תל אביב, שולה קשת, היא אמרה ש"משקיעים רבים ראו ורואים ב'חצר האחורית' של העיר, קרי, שכונות דרום תל אביב המוחלשות, מכרה זהב של עסקאות נדל"ן גרנדיוזיות. יכולותיהם הכלכליות של המשקיעים, היעדר הסדרת הקרקעות ופערי הכוחות בין בעלי ההון לבין תושבי.ות השכונות המוחלשים.ות הפכו את האזור לנחשק במיוחד". בהמשך דבריה ציינה ש"שוכרות ושוכרים חיים בחשש מתמיד מפני שיפוץ וחידוש המבנה שבו הן.ם מתגוררים.ות, כי הם לא יוכלו לשוב למבנה החדש שמחירי הדיור בו יעלו באופן משמעותי".

פנייתה של קשת מדגישה את עמדתם המוחלשת של שוכרי הדירות, ופרוינד מסכימה גם ש"השוכרים הם בכלל לא כלי במשחק הזה, אף אחד לא חושב על הזכויות שלהם. הלכה למעשה אין להם זכויות. מעמדו של השוכר בארץ בא לביטוי בתהליכים של ג'נטריפיקציה, ושוכרים בשכר נמוך עד בינוני נעלמים בהם מהמפה".

על פי פרוינד, אחת הסיבות לפער הכוחות היא ש"כל פרויקט תמ"א הוא פרויקט יוקרתי". במילים אחרות, אין דירות במחירי ביניים, אלא רק דירות יקרות מאוד. כל יזם מנסה בסופו של דבר לפנות לקהל הלקוחות הרווחי ביותר, והתוצאה היא שהבניינים החדשים בשכונה מתחדשת מונעים מרבים מהדיירים לשמור על מקום המגורים שלהם.

אז מה האלטרנטיבה

בהקשר של מדיניות כלכלית חשוב תמיד לשאול לא רק "האם יש בעיה?" אלא גם "איך נראית האלטרנטיבה?". כשמדברים על ג'נטריפיקציה ועל התחדשות עירונית, פתרון שבמסגרתו העירייה או המדינה מממנות את חיזוקי המבנים הישנים ומסבסדות את המשך המגורים של תושבים בדירות השכורות שלהם, הוא פתרון שדורש שינוי רדיקלי במדיניות הכלכלית.

שכונת שפירא (יהל גלילי)

איך שינוי כזה עשוי היה להיראות? ראשית, הרשויות היו דורשות מיָזמים פרטיים לכלול בפרויקטים שלהם דירות ברמות יוקרה ובגדלים שונים. כך הרשות יכולה להבטיח שחלק מהדירות יהיו קטנות או צנועות יותר, ובהתאמה, שמחירי השכירות בהן יהיו נמוכים יותר. שנית, המדינה יכולה היתה לרכוש דירות באזורים שנחשבים אטרקטיביים פחות לצורכי דיור ציבורי. הפתרונות הללו ננקטים כבר היום, אבל בממדים קטנים מאוד שאינם באמת משפיעים על תמונת השוק.

פתרונות אלו של דיור בר השגה תואמים להמלצות ועדת טרכטנברג, אותה מינה נתניהו בעקבות מחאת האוהלים של 2011. אלו גם הפתרונות העיקריים אותם מקדמת כרגע שולה קשת כחברת מועצה. אך המצב כיום הוא של חוסר בדיור בר השגה, ולראיה – הזכאות עליו מותנית במקרים רבים בזכייה בהגרלה.

לצד אלו, קיימים גם פתרונות שלא דורשים מהמדינה השקעה כספית משמעותית, והשפעתם על שיווי המשקל של השוק הפרטי פחות דרמטית. כפי שמסבירה פרוינד, במסגרת של תכנית תמ"א 38, "הבנק מבקש מהיזם להראות צפי לרווח של 18% לפני שהוא מאשר הלוואה. עכשיו, רוב היזמים רוצים יותר בשביל ודאות תכנונית. אם העירייה תוציא תכניות חדשות למבנים העומדים בתנאים של תמ"א 38, תציע להן מראש היתר בנייה ורק תבקש מהדיירים למצוא יזם – זה לבדו יוצר את אותה ודאות תכנונית".

במילים אחרות, ניתן לחסוך ליזם את שלב התכנון ואישור התוכנית, שבמקרה רגיל היה לוקח למעלה משנה, וכך ליצור סבירות גבוהה יותר לרווח גם בפרויקטים פחות דרמטיים. על פי פרוינד, במקרה כזה "המדינה לא צריכה לשים שקל על בנייה, זה מוריד את הרף ומאפשר לעוד אנשים – חוץ מהיזמים הכי גדולים – לבוא ולעזור".

פתרון נוסף הנהוג בעולם על פי פרוינד הוא של קרקע משלימה – "לא צריך לבנות מגדל של 30 קומות, בונים מגדל של עשר קומות ומקבלים בתמורה קרקע במקום אחר". כלומר, היזם מקבל זכות לבניית מבני דירות חדשים על חלקה בבעלות המדינה, שעליה יבנה פרויקט עתידי, ובתמורה הוא מוסיף לבניין המשופץ מספר צנוע יותר של דירות חדשות. זו מדיניות שהמדינה כבר מכירה בה, ויש יותר ויותר רשויות שבוחרות בה, אך היא תלויה כמובן בזמינות הקרקעות. ובמדינה שבה המוסדות מסרבים רוב הזמן להפשיר קרקעות, זה איננו בדיוק פתרון קסם.   

כך או כך, שתי האפשרויות האלה מציעות ליזמים נתיבי הכנסה אלטרנטיביים שאינם הוספה קומות רבות לבניין ומיתוגו כפרויקט יוקרה, וכך מעודדות אותם ליזום פרויקטים תוך שינוי מינורי יותר של אופי הבניין, ובמצטבר – גם של אופי השכונה.

השורד נהנה

בהסתכלות רחבה יותר על ג'נטריפיקציה, החיזוק של קהילת השכונה המקורית בהחלט עשוי לתרום למיתון ההשפעות השליליות. פרוינד מרחיבה: "יש בעולם עיריות שמבינות את החשיבות של הקהילה בתהליך הזה ויוצרות סוגים שונים של חיזוקים לקהילה – החל ממפגשים ועד שיתוף הציבור בתכנון. הזרעים האלה נובטים לתנועות של תושבים ערניים יותר, ששמים לב למה שקורה בשכונה שלהם. אלה דברים שיכולים לחזק שכונה ולשמור עליה".

כך למשל מחאת תושבים ממושכת הובילה בהרצליה למיתון משמעותי של תוכנית ההתחדשות עירונית: התכנית המקורית אישרה בנייה של דירות חדשות רבות, אך דרישה מצד תושבים רבים הובילה לתהליכי שיתוף ציבור, שהובילו בתורם לתוכנית פרופורציונלית יותר (אף שהיא טרם אושרה סופית). או במילים אחרות – יש תקווה.

לסיכום, ג'נטריפיקציה מביאה איתה לשכונות שינויים חיוביים שלעירייה לא תמיד קל ליצור ללא מעורבות של גופים פרטיים המוּנחים על ידי שורת הרווח. לצד הירידה בשיעורי הפשיעה וההשקעה הגבוהה יותר בטיפוח השכונות ושיפור התשתיות בהן, האוכלוסיה הנכנסת מאופיינת לעתים קרובות בשאיפה לחיי קהילה משמעותיים יותר ובשיעורי התנדבות גבוהים ליוזמות קהילתיות. בשפירא, למשל, נפתחו בטווח של שנים ספורות מספר עסקים חברתיים המתָעלים חלק מההכנסות למימון יוזמות חברתיות. במקביל, היוזמה החיפאית 'נהדר בהדר', מציעה "מלגה חברתית לצעירים אקדמאים אשר בחרו לחיות חיי קהילה בשכונת הדר בחיפה ולעסוק בעשייה פעילה ומשמעותית עם תושבי השכונה והקהילות הפועלות בה".

אין ספק שמהשינויים האלה נהנית גם אוכלוסיית השכונה הוותיקה, אבל רק במידה כמובן שהיא עדיין שם כדי ליהנות ממנה – כלומר שלא נדחקה החוצה בינתיים. מנגד, דחיקה כזו מחריפה לאורך זמן פערים כלכליים, תרבותיים ואתניים. לכן חשוב למצוא דרך ביניים המאפשרת זרימת אוכלוסיה חדשה פנימה במקביל ליכולת של האוכלוסיה הנוכחית להישאר בשכונה. התחדשות לצד שימור.

הצטרפו לעמוד הפייסבוק של כותרת

*

כללי מגזין          
{ לכתבה "באתי, פיניתי, פיציתי" לא התפרסמו תגובות }

{ הוספת תגובה }

* כתובת המייל לא תופיע בתגובות